Acórdão TJPA — 0805765-65.2019.8.14.0040 | SumLex

Ementa

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 E DO TEMA 1.095/STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. MAJORAÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A. e Wtorre Parauapebas Empreendimentos Residenciais Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de imóvel cumulada com pedido de indenização e tutela antecipada ajuizada por Allan dos Reis Farias e Nilclene Rocha Oliveira Farias, declarou rescindido contrato relativo a lote situado no Loteamento Núcleo Residencial e de Serviços Carajás, empreendimento Alvorá Parauapebas, determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 10% em favor das rés, afastou juros de mora e multa em favor dos autores, rejeitou o pedido de danos morais e distribuiu reciprocamente os ônus sucumbenciais. As rés sustentaram a incidência da Lei nº 9.514/1997, em razão de cláusula de alienação fiduciária, e requereram, subsidiariamente, a majoração da retenção para 30%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência de cláusula contratual de alienação fiduciária, sem prova do respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, é suficiente para atrair a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ; (ii) estabelecer se, mantida a rescisão contratual, é cabível a majoração do percentual de retenção de 10% para 30% dos valores pagos pelos compradores inadimplentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual de alienação fiduciária demonstra apenas a intenção das partes de instituir garantia fiduciária, mas não comprova, por si só, a constituição da propriedade fiduciária imobiliária. 4. O art. 23 da Lei nº 9.514/1997 condiciona a constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel ao registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito sem o qual não incide o procedimento especial de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da mesma lei. 5. As rés não se desincumbem do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores quando deixam de juntar matrícula ou certidão cartorária que demonstre o registro da alienação fiduciária, conforme exige o art. 373, II, do Código de Processo Civil. 6. O Tema 1.095/STJ exige, como pressuposto de aplicação da Lei nº 9.514/1997, que o contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária esteja devidamente registrado em cartório, razão pela qual a tese repetitiva não se aplica automaticamente a contrato que apenas contém cláusula fiduciária. 7. A sentença não contraria o Tema 1.095/STJ ao exigir prova do registro cartorário da garantia fiduciária como condição para afastar o regime ordinário de rescisão contratual e restituição parcial dos valores pagos. 8. A inadimplência dos compradores justifica a rescisão contratual sem devolução integral das parcelas e sem indenização por danos morais, mas não autoriza, por si só, a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/1997 sem a comprovação da constituição da propriedade fiduciária. 9. A retenção de 10% dos valores pagos deve ser mantida quando as vendedoras não demonstram, de forma concreta, despesas administrativas, tributárias, publicitárias, de corretagem, fruição ou ocupação do imóvel que justifiquem retenção superior. 10. A majoração da retenção para 30% não pode se fundar em alegações genéricas de custos operacionais, sob pena de converter a cláusula em penalidade excessiva ou enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. 11. Os arts. 413, 421 e 422 do Código Civil e os arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor autorizam o controle judicial da penalidade contratual e impedem cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou perda integral das prestações pagas. 12. O desprovimento do recurso das rés autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO 13. Recurso desprovido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos recursos, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator