Acórdão TJPA — 08270507320208140301 | SumLex

Ementa

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E CONTRATO DE ADESÃO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA E DA CONSTRUTORA REJEITADA. DESCARACTERIZAÇÃO DO REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. CONTRATAÇÃO DIRETA COM OS AGENTES EMPREENDEDORES. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATO COM ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E DE PAGAMENTOS A ESTA DESTINADOS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO DE LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA. EXCLUSÃO DO PERÍODO DE EMBARGO JUDICIAL OBSERVADA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS ANTE O LONGO ATRASO. VALOR INDENIZATÓRIO MANTIDO DENTRO DOS PARAMETROS DA RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. CASO EM EXAME: Apelação Cível interposta por CITY ENGENHARIA LTDA e SYNERGY INCORPORADORA LTDA em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual movida por adquirentes de unidade imobiliária em virtude de atraso substancial na entrega do empreendimento. O juízo de primeiro grau declarou a rescisão do liame contratual por culpa das rés, determinando a restituição integral das parcelas pagas, além de condenar as requeridas ao pagamento de lucros cessantes na base de 1% ao mês sobre o valor contratual do imóvel (excluído o período de embargo judicial da obra) e de indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em debate consiste em verificar: a) a legitimidade passiva da incorporadora e da construtora apelantes em responder pela devolução dos valores pagos e pelos danos decorrentes do atraso na obra, sob a alegação de que o empreendimento seria regido pela modalidade de construção por administração (preço de custo); b) a existência de culpa das rés pelo atraso e o consequente direito dos autores à rescisão do contrato com devolução integral das quantias adimplidas; c) a adequação e o acerto da base de cálculo e do percentual fixados para os lucros cessantes; e d) a caracterização de danos morais indenizáveis e a proporcionalidade do quantum arbitrado na origem. RAZÕES DE DECIDIR: A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas apelantes não merece prosperar. Embora sustentem que a responsabilidade exclusiva pelo financiamento e pela administração da obra seria de uma associação de adquirentes, não há nos autos comprovação de qualquer contrato de prestação de serviços global firmado entre tal associação e as rés. Ao revés, constata-se que os adquirentes celebraram contratos individuais e diretamente com a incorporadora e com a construtora para a aquisição da fração ideal e adesão ao empreendimento. Ademais, inexiste nos autos qualquer comprovante de pagamento realizado diretamente à associação de moradores, evidenciando-se que os aportes financeiros foram vertidos em favor das próprias requeridas, as quais geriam e administravam os recursos. Desse modo, resta descaracterizado o regime puro de construção por administração, impondo-se a responsabilidade solidária das apelantes que integraram a cadeia de fornecimento e gestão do negócio. No tocante ao mérito, resta configurada a inadimplência exclusiva das rés, uma vez que o prazo contratual de 36 meses expirou sem a entrega da unidade, estendendo-se a mora por período superior a sete anos. O embargo judicial da obra constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não afastando o dever de indenizar, tendo o juízo singular agido com acerto ao excluir tal período unicamente do cálculo dos lucros cessantes para evitar enriquecimento sem causa. Configurado o atraso, os lucros cessantes são presumidos em favor dos promitentes compradores, devendo ser mantido o patamar estipulado em primeiro grau, compatível com as peculiaridades do caso. O descumprimento contratual prolongado ultrapassou o mero dissabor, ensejando abalo moral passível de compensação pecuniária, cujo montante de R$ 10.000,00 atende às funções punitiva e pedagógica da responsabilidade civil, sem gerar locupletamento ilícito. DISPOSITIVO E TESE: ACORDAM os Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença atacada por seus próprios e jurídicos fundamentos. Tese: A ausência de registro do memorial de incorporação e a captação direta de recursos dos adquirentes pelas empresas incorporadora e construtora, sem a efetiva demonstração de repasses financeiros e gestão exclusiva por associação de moradores, descaracteriza o regime de construção por administração (preço de custo), respondendo as empresas solidariamente pela devolução integral dos valores pagos e pelas perdas e danos resultantes do atraso injustificado na entrega do imóvel. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: Código Civil, arts. 186, 389, 402, 405, 475 e 927; Lei nº 4.591/1964, arts. 32 e 58. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ - REsp: 426934 SP 2002/0040810-1, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 16/03/2010, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/04/2010. (AREsp n. 2.722.211/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024) Vistos os autos. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Apelação, à unanimidade de votos, para manter a sentença alvejada, bem como majorar os honorários advocatícios devidos aos patronos dos Autores para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (artigo 85, § 11, do CPC), nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 26ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 03/08/2026 e encerramento às 14h do dia 10/08/2026. Belém/PA, datado e assinado eletronicamente. Des. JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator