Acórdão TJPA — 0800255-35.2020.8.14.0073 | SumLex

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ÁREA DESTINADA À INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO RÁDIO BASE. FUNDO DE COMÉRCIO. INFRAESTRUTURA DE TELECOMUNICAÇÕES. REQUISITOS DA LEI DO INQUILINATO PREENCHIDOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO ALUGUEL SEM PROVA TÉCNICA IDÔNEA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por locador contra sentença que julgou parcialmente procedente ação renovatória de locação não residencial ajuizada por empresa de infraestrutura de telecomunicações, relativa à área de 225 m² destinada à instalação de Estação Rádio Base, antenas de transmissão e recepção, para renovar o contrato por 5 anos, contados de 17/03/2021, mantendo as cláusulas contratuais, inclusive o valor do aluguel. O apelante sustentou que a instalação de Estação Rádio Base não caracterizaria fundo de comércio e, subsidiariamente, requereu a majoração do aluguel para R$ 3.000,00 ou, alternativamente, para valor entre R$ 2.200,00 e R$ 2.400,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locação de área destinada à instalação de Estação Rádio Base pode ser tutelada por ação renovatória, com fundamento na proteção ao fundo de comércio; (ii) estabelecer se o laudo particular apresentado pelo locador constitui prova suficiente para majorar o aluguel mantido na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário de imóvel destinado ao comércio o direito à renovação compulsória quando há contrato escrito e por prazo determinado, prazo contratual mínimo ou soma de prazos ininterruptos de cinco anos e exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 4. O contrato escrito é incontroverso, possui prazo de vigência de 144 meses, superior a cinco anos, e destina a área locada à instalação e manutenção de estrutura de telecomunicações, compreendendo Estação Rádio Base, antenas e equipamentos correlatos. 5. A ação renovatória foi ajuizada em 15/09/2020, dentro do intervalo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, pois o contrato tinha término previsto para 17/03/2021. 6. A Estação Rádio Base constitui estrutura essencial ao exercício da atividade empresarial de telecomunicações e pode integrar o fundo de comércio, pois o cabimento da ação renovatória não se restringe ao imóvel para o qual converge fisicamente a clientela. 7. A circunstância de a locatária atuar como empresa de infraestrutura, administração, arrendamento e operação de torres de comunicação não afasta a proteção renovatória, porque a área locada integra a engrenagem produtiva da empresa e constitui ponto de infraestrutura economicamente explorado. 8. A proteção do art. 51 da Lei nº 8.245/1991 busca evitar a ruptura injustificada do estabelecimento empresarial constituído em imóvel alheio e impedir que o locador se beneficie indevidamente da valorização econômica agregada ao ponto pelo esforço e investimento do locatário. 9. O locador não comprova nenhuma causa legal impeditiva à renovação prevista no art. 52 da Lei nº 8.245/1991, pois não demonstra necessidade de obras determinadas pelo Poder Público, reforma substancial, retomada legítima para uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano. 10. A alegação de inadequação do valor locativo real, prevista no art. 72, II, da Lei nº 8.245/1991, exige prova técnica minimamente idônea, sobretudo quando a majoração pretendida é expressiva. 11. O laudo particular apresentado pelo locador não possui força probatória suficiente para majorar o aluguel, porque foi produzido unilateralmente, sem contraditório técnico, e considerou área superior à efetivamente locada, tomando por referência 450 m², embora o contrato abranja 225 m². 12. Incumbe ao réu, nos termos do art. 373, II, do CPC, comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, inclusive a inadequação do aluguel proposto e mantido, ônus que não se satisfaz com avaliação unilateral e incongruente quanto à área avaliada. 13. A renovação pelo prazo de 5 anos harmoniza a proteção ao fundo de comércio com o direito de propriedade do locador, diante da interpretação restritiva da renovação compulsória. 14. O desprovimento da apelação autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. IV. DISPOSITIVO 15. Recurso desprovido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator